Nekilnojamojo turto sandoris daugeliui yra didžiausias gyvenimo sandoris — o statybos ar bendraturčių ginčas dažnai tampa ilgiausiu. Kelias beveik visada tas pats: preliminarioji sutartis ir avansas, pirkimas, o po jo — kartais trūkumai, kurių apžiūros metu nesimatė, rangos darbų defektai arba nesutarimai su bendraturčiais. Šiame straipsnyje apžvelgiame, ką kiekviename šio kelio taške sako Lietuvos Aukščiausiojo Teismo (toliau — LAT) praktika.

Atskirai aptariami keturi dažniausi ginčų šaltiniai: preliminariosios sutarties likimas ir pagal ją sumokėti pinigai, pirkėjo gynyba dėl paslėptų trūkumų, statybos rangos defektai ir darbų perdavimo aktas bei bendraturčių naudojimosi tvarka ir atidalijimas — o pabaigoje pasiruošimo klaidos, kurios praktikoje kainuoja daugiausiai.

Straipsnyje remiamasi LAT nutartimis ir trimis oficialiomis LAT apžvalgomis — statybos rangos, pirkimo–pardavimo ir bendrosios dalinės nuosavybės; citatos pateikiamos su bylų numeriais. Toliau nurodomos nutartys ir apžvalgos tikrintos pirminiuose šaltiniuose.

Preliminarioji sutartis: avansas, netesybos ir kas nutinka jos neįvykdžius

Preliminarioji sutartis įpareigoja sudaryti pagrindinę sutartį iki joje numatyto termino pabaigos, tačiau preliminariosios sutarties negalima įvykdyti priverstinai. LAT nutartyje Nr. 3K-3-124/2006 išaiškinta: Jeigu šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia (CK 6.165 straipsnio 5 dalis). Ten pat pabrėžta, kad preliminariosios sutarties negalima įvykdyti priverstinai, ji negali būti užtikrinama rankpinigiais (CK 6.98 straipsnio 2 dalis), tačiau šalys gali susitarti dėl kitų užtikrinimo būdų — pavyzdžiui, netesybų.

Dėl pagal preliminariąją sutartį sumokėtų pinigų LAT nutartyje Nr. 3K-3-497/2007 nurodyta, kad šalys gali pagal preliminariąją sutartį perduoti pinigus, kurie atlieka skatinamąją ir užtikrinamąją funkcijas, o jeigu preliminarioji sutartis įvykdoma, t. y. sudaroma pagrindinė sutartis, perduoti pinigai įskaitomi į mokėjimus pagal pagrindinę sutartį. Jei pagrindinė sutartis nesudaroma ir netesybų taikyti nėra pagrindo, avansas grąžinamas — byloje Nr. 3K-3-556/2014

Kai pagrindinė sutartis nesudaroma dėl vienos šalies nepagrįsto vengimo, kyla nuostolių atlyginimo klausimas (CK 6.165 straipsnio 4 dalis). Be to, preliminariosios sutarties šalių prievolė sudaryti pagrindinę sutartį, kaip ir bet kuri kita prievolė, kaip ji suprantama pagal CK 6.1 straipsnį, gali būti užtikrinta ir netesybomis pagal sutartį (CK 6.70 straipsnis). Kitaip tariant, preliminariosios sutarties šalis CK 6.165 straipsnio 4 dalies prasme turi teisę reikalauti ne tik nuostolių, bet ir netesybų kaip minimalių nuostolių, patirtų dėl kitos šalies nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį, atlyginimo, jeigu tokia turtinė prievolė yra įtvirtinta sutartyje (LAT 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-11-469/2020).

Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad civilinei atsakomybei pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį taikyti yra būtini du teisiškai reikšmingi faktai: 1) preliminariosios sutarties šalies atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį; 2) atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį turi būti nepagrįstas. Svarbu tai, kad nurodytos sąlygos yra kumuliatyvios – preliminariosios sutarties šalies atsakomybei atsirasti nepakanka vien nustatyti, jog kita šalis atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį. Kai viena preliminariosios sutarties šalis atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, tačiau toks jos elgesys yra nulemtas objektyvių – nuo jos valios nepriklausančių – priežasčių (kitos preliminariosios sutarties šalies neteisėti veiksmai, faktinės aplinkybės, kurių atsiradimo rizikos nėra prisiėmusi sutarties šalis, ir pan.), – tokiais atvejais, nors ir egzistuoja pirminė sąlyga, nėra pagrindo taikyti civilinę atsakomybę pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį (LAT 2021 m. balandžio 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-75-378/2021).

Sutartimi sulygtų netesybų paskirtis – iš anksto nustatyti kreditoriaus būsimus nuostolius, kurių įrodinėti nereikia, kai skolininkas nevykdo ar netinkamai vykdo sutartinę prievolę. Tais atvejais, kai sutartinės netesybos yra neprotingos, aiškiai per didelės, atsižvelgiant į konkrečios prievolės pobūdį, padarytą pažeidimą, jo padarinius, skolininko elgesį, prievolės sumą ir kita, jos gali būti mažinamos. Teismo teisė mažinti netesybas nustatyta CK 6.73 straipsnio 2 dalyje ir 6.258 straipsnio 3 dalyje. Taip teismas kontroliuoja netesybų dydį, kad nebūtų sudaryta pagrindo šaliai piktnaudžiauti teise ir nepagrįstai praturtėti (žr. pvz., LAT 2010 m. lapkričio 2 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-7-409/2010; 2016 m. rugsėjo 30 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-414-706/2016 28 punktą).

Ką tai reiškia klientui. Pasirašant preliminariąją sutartį nepakanka susitarti tik dėl turto kainos ir sumokėti avansą. Sutartyje turi būti aiškiai nustatyta, iki kada ir kokiomis sąlygomis bus sudaryta pagrindinė sutartis ir kokios pasekmės kyla kiekvienai šaliai jos nesudarius. Teismas paprastai neprivers sudaryti pagrindinės sutarties, todėl ginčas dažniausiai sprendžiamas dėl avanso grąžinimo, netesybų arba įrodytų nuostolių atlyginimo. Atsakomybė kyla ne vien dėl to, kad pagrindinė sutartis nebuvo pasirašyta, bet tik nustačius, kad viena šalis nepagrįstai ir nesąžiningai atsisakė arba vengė ją sudaryti.

Nusipirkote būstą su trūkumais: pirkėjo gynyba

Pardavėjas pagal įstatymą atsako už turto kokybę ir privalo atskleisti jam žinomą informaciją apie būsto būklę ar savybes, galinčias turėti reikšmės pirkėjo sprendimui. Pirkėjo pareiga rūpestingai apžiūrėti būstą nepanaikina pardavėjo pareigos informuoti apie neakivaizdžius trūkumus. Tokios informacijos neatskleidimas gali būti vertinamas kaip pardavėjo nesąžiningumas, o vėliau paaiškėjusios neįprastos turto savybės – kaip paslėpti trūkumai (LAT 2018 m. gegužės 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-180-695/2018, 28–29, 32 punktai).

Pirkėjas turi įrodyti, kad būstas neatitinka sutartyje nustatytų arba įprastų kokybės reikalavimų (LAT 2016 m. gruodžio 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-505-686/2016, 25 punktas). Jeigu kokybės garantijos terminas nenustatytas, taip pat reikia pagrįsti, kad trūkumas buvo turto perdavimo metu arba atsirado dėl iki perdavimo buvusių priežasčių. Pardavėjas gali gintis įrodinėdamas, kad trūkumai atsirado vėliau, dėl pirkėjo veiksmų ar kitų jo atsakomybę šalinančių aplinkybių (LAT 2019 m. vasario 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-60-701/2019, 23 punktas).

Pirkėjas gali reikalauti sumažinti kainą, neatlygintinai pašalinti trūkumus, atlyginti jų šalinimo išlaidas, o esminio pažeidimo atveju – atsisakyti sutarties ir susigrąžinti sumokėtą kainą (CK 6.334 ir 6.399 straipsniai). Pasirinktas gynimo būdas turi atitikti trūkumų pobūdį: vertinama, kada ir dėl kokių priežasčių jie išryškėjo, ar būstu galima naudotis, ar trūkumus įmanoma pašalinti per protingą terminą ir už proporcingą kainą (LAT 2020 m. gruodžio 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-326-701/2020; 2015 m. kovo 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-142-687/2015).

Byloje Nr. 3K-3-142-687/2015 dėl konstrukcinių ir vėdinimo trūkumų bute susidarė pelėsis ir jame buvo beveik neįmanoma gyventi. Kadangi trūkumams pašalinti būtų reikėję didelių investicijų ir laiko, o pardavėjas atsisakė juos šalinti, sutarties nutraukimas ir kainos grąžinimas buvo pripažinti tinkamu pirkėjo teisių gynimo būdu.

Kai garantinis terminas nenustatytas, reikalavimai dėl trūkumų pardavėjui turi būti pareikšti per protingą terminą, bet ne vėliau kaip per dvejus metus nuo turto perdavimo (CK 6.338 straipsnio 2 dalis). Reikalavimams dėl netinkamos kokybės šiuo metu taip pat taikomas dvejų metų ieškinio senaties terminas (CK 1.125 straipsnio 8 dalis). Ankstesnis šešių mėnesių terminas nuo 2022 m. sausio 1 d. nebetaikomas.

Ką tai reiškia klientui. Pastebėjus trūkumą, svarbu iš karto užfiksuoti būsto būklę ir raštu kreiptis į pardavėją pasirenkant trūkumų pobūdį atitinkantį reikalavimą, sudarant jam galimybę turtą apžiūrėti. Prireikus ar kilus nesutarimui, kreiptis į specialistą dėl trūkumų įvertinimo.

Statybos ranga: darbų aktas ir defektai per garantinį terminą

Rangos ginčuose viskas sukasi apie du dokumentus — sutartį ir darbų perdavimo–priėmimo aktą. Darbų perdavimo–priėmimo aktas patvirtina atliktų darbų perdavimą, jų priėmimą ir užsakovo pareikštas išlygas. LAT yra išaiškinęs, kad aktas fiksuoja tam tikrą sutartinių įsipareigojimų įvykdymo etapą, tačiau pats savaime nekeičia rangos sutarties sąlygų ar darbų kainos, jeigu tokia galimybė nenustatyta sutartyje. Užsakovui priėmus darbus, pareiga už juos atsiskaityti vykdoma sutartyje nustatytomis sąlygomis ir tvarka (LAT 2016 m. gruodžio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-561-378/2016, 13 punktas; 2009 m. sausio 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-19/2009).

Priimdamas darbus užsakovas turi juos apžiūrėti ir akte nurodyti pastebėtus akivaizdžius trūkumus. Priėmęs darbus be pastabų, užsakovas paprastai netenka teisės vėliau remtis trūkumais, kuriuos galėjo nustatyti įprastos apžiūros metu. Ši taisyklė netaikoma paslėptiems trūkumams, kurių nebuvo galima nustatyti normaliai priimant darbus, tačiau apie juos rangovui reikia pranešti per protingą terminą nuo jų nustatymo (LAT 2020 m. birželio 25 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-197-469/2020, 37 ir 39 punktai).

Kai defektai nustatomi per garantinį terminą, ginče su rangovu taikoma užsakovui palankesnė įrodinėjimo taisyklė. Užsakovas turi įrodyti patį defekto faktą, tačiau neprivalo įrodinėti rangovo neteisėtų veiksmų ir priežastinio ryšio. Rangovas, siekdamas išvengti atsakomybės, turi įrodyti, kad defektai atsirado dėl normalaus nusidėvėjimo, netinkamo naudojimo, užsakovo ar jo pasitelktų asmenų atlikto remonto arba kitų jų kaltų veiksmų (LAT 2018 m. lapkričio 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-443-1075/2018, 26 ir 28 punktai; 2022 m. rugsėjo 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-183-916/2022, 35 punktas).

Ką tai reiškia klientui. Užsakovui svarbu nepasirašyti darbų akto jų nepatikrinus ir jame konkrečiai įrašyti visus matomus trūkumus. Garantiniu laikotarpiu paaiškėjusius defektus reikia nedelsiant užfiksuoti ir apie juos raštu pranešti rangovui. Rangovui svarbu išsaugoti panaudotas medžiagas, darbų technologiją, bandymus ir eksploatavimo instrukcijas patvirtinančius dokumentus, nes jam gali tekti įrodyti, kad defektai atsirado ne dėl atliktų darbų kokybės.

Bendraturčiai: naudojimosi tvarka ir atidalijimas

Bendraturčiui priklausanti idealioji dalis, pavyzdžiui, 1/2 namo ar žemės sklypo, savaime neparodo, kuria konkrečia turto dalimi jis gali naudotis. Bendraturčiai dėl to gali susitarti, o nepavykus – naudojimosi tvarką nustato teismas. Nustačius tokią tvarką bendroji nuosavybė nepasibaigia: tik apibrėžiama, kuriomis konkrečiomis turto dalimis naudosis kiekvienas bendraturtis.

LAT praktikoje pabrėžiama, kad naudojimosi tvarka turi kiek įmanoma labiau atitikti bendraturčių dalis bendrojoje nuosavybėje. Kartu ji turi būti teisėta, racionali, patogi visiems bendraturčiams ir sudaryti kuo mažiau prielaidų naujiems konfliktams. Jeigu vienam bendraturčiui paskiriama didesnė ar vertingesnė turto dalis, gali būti sprendžiamas kompensacijos kitam bendraturčiui klausimas (LAT nutartys civilinėse bylose Nr. 3K-3-956/2003, 3K-3-85/2006, 3K-3-291/2007, 3K-3-572/2004 ir 3K-3-576/2006).

Teismas vertina bendraturčių pateiktus naudojimosi tvarkos projektus, tačiau neprivalo pažodžiui pasirinkti vieno iš jų – gali nustatyti kitokią, iš esmės nuo pateiktų pasiūlymų nenutolstančią ir praktiškai įgyvendinamą tvarką. Priimtas sprendimas turi būti aiškus: jame būtina tiksliai identifikuoti kiekvienam bendraturčiui paskirtas turto dalis, kad nekiltų skirtingo sprendimo aiškinimo ar jo vykdymo problemų (LAT 2009 m. rugsėjo 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-353/2009).

Atidalijimas sukelia kitokias pasekmes. Atidalijus bendraturčio dalį, jo atžvilgiu bendroji nuosavybė pasibaigia ir jis įgyja savarankišką turtą arba kompensaciją. LAT yra pažymėjęs, kad atidalijimas mažina bendraturčių skaičių, padeda išvengti konfliktų ir paprastai sudaro sąlygas turtą valdyti savarankiškiau bei ekonomiškiau.

Pirmiausia turi būti vertinama galimybė turtą atidalyti natūra. Kompensacija pinigais yra subsidiarus būdas, taikomas tada, kai padalyti turto natūra neįmanoma arba tai padarytų neproporcingą žalą jo paskirčiai. Galimas ir mišrus variantas – turtą padalyti natūra, o dalių vertės skirtumą išlyginti pinigine kompensacija (LAT 2008 m. lapkričio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-466/2008; 2007 m. spalio 31 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-459/2007).

Ką tai reiškia klientui. Jeigu bendrąją nuosavybę ketinama išsaugoti, teismui reikia pateikti konkretų ir techniškai įgyvendinamą naudojimosi tvarkos projektą – su planais, pažymėtomis dalimis, patekimu prie statinių ir, jei reikia, kompensacijos apskaičiavimu. Jeigu bendraturčių santykiai iš esmės nutrūkę ir bendras turto valdymas nebeįmanomas, racionaliau iš karto vertinti atidalijimo galimybę. Tačiau vien reikalavimo išmokėti kompensaciją nepakanka – pirmiausia turi būti pagrįsta, kodėl turto negalima tinkamai padalyti natūra.

Pasiruošimas ir dažniausios klaidos

Pirma — preliminariojoje sutartyje neaiškiai nustatytos pagrindinės sutarties sudarymo sąlygos ir jos nesudarymo pasekmės. Kilus ginčui tada tenka aiškintis, ar sumokėti pinigai turi būti grąžinti, ar gali būti panaudoti kaip netesybos, ir dėl kurios šalies veiksmų pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta. Realistiškai turi būti įvertintas ir preliminariojoje sutartyje nustatytų netesybų dydis – jų protingumas ir proporcingumas konkrečiai situacijai.

Antra – būsto būklė neužfiksuojama perdavimo metu. Neturint nuotraukų, vaizdo medžiagos, perdavimo dokumentų ar specialisto išvados, vėliau sunkiau įrodyti, kad trūkumas egzistavo turto perdavimo metu, o ne atsirado jau jį naudojant.

Trečia – neįvertinami skirtingi terminai. Reikalavimo dėl trūkumų pareiškimo pardavėjui terminas ir ieškinio senaties terminas nėra tapatūs. Todėl nustačius trūkumą reikia nedelsiant įvertinti turto perdavimo, trūkumo paaiškėjimo, pretenzijos pateikimo ir pardavėjo atsakymo datas.

Ketvirta – darbų perdavimo–priėmimo aktas pasirašomas nepatikrinus darbų. Jeigu matomi trūkumai akte nenurodomi, vėliau gali būti prarasta teisė jais remtis arba teks įrodinėti, kad jų nebuvo galima nustatyti įprastos darbų apžiūros metu.

Penkta – bendraturčių ginčas pradedamas be konkretaus sprendimo projekto. Prašant nustatyti naudojimosi tvarką reikia pateikti aiškų, techniškai įgyvendinamą ir bendraturčių dalis atitinkantį projektą. Priešingu atveju teismui paliekamas neapibrėžtas reikalavimas, o procesinę iniciatyvą gali perimti kita šalis.

Reikia pagalbos jūsų byloje?

Kiekviena nekilnojamojo turto byla turi savų aplinkybių, todėl LAT praktikos išaiškinimai turi būti vertinami pagal konkrečius faktus, sutarties turinį, objekto būklę, terminus ir šalių elgesį. Šis straipsnis yra informacinio pobūdžio ir nėra teisinė konsultacija ar išaiškinimas. Jei sprendžiate preliminariosios sutarties, būsto trūkumų, statybos rangos ar bendraturčių klausimus, kviečiame susipažinti su nekilnojamojo turto ir statybos teisės paslaugomis arba susisiekti dėl individualios konsultacijos.